過去在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話帳單，貸款無處不在。當地人很少一次現金買房，通常都是長時間貸款。可是我們也知 道，在美國失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎麼買房子呢？因為信用等級達不到標準，他們就被定義為次級貸款者。(次貸絕非二胎）
次級房貸指的是房屋公司給那些信用記錄有問題的客戶貸款。這類客戶的收入較低或者信用有問題，銀行通常不願意給他們提供房屋貸款，次級房貸公司給這類客戶提供的貸款機會但貸款利率往往很高，次級房貸（subprimemortgage）是指對信用品質較差的借款人承作的房貸，或以原有房屋貸款再融資的房屋貸款，因違約風險較高，借款利率也比較高。台灣尚無這類商品。
大約從10年前開始，那個時候貸款公司漫天的廣告就出現在電視上、報紙上、街頭，抑或在你的信箱裏塞滿誘人的傳單：
『你想過中產階級的生活嗎？買房吧！』
『積蓄不夠嗎？貸款吧！』
『沒有收入嗎？找阿囧貸款公司吧！』
『首次付款也付不起？我們提供零首付！』
『擔心利息太高？頭兩年我們提供3％的優惠利率！』
『每個月還是付不起？沒關係，頭24個月你只需要支付利息，貸款的本金可以兩年後再付！想想看，兩年後你肯定已經找到工作或者被提升為經理了，到時候還怕付不起！』
『擔心兩年後還是還不起？哎呀，你也真是太小心了，看看現在的房子比兩年前漲了多少，到時候你轉手賣給別人啊，不僅白住兩年，還可能賺一筆呢！再說了，又不用你出錢，我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借？』
在這樣的誘惑下，無數美國市民毫不猶豫地選擇了貸款買房。(你替他們擔心兩年後的債務？向來相當樂觀的美國市民會告訴你，演電影的都能當上州長，兩年後說不定我還能競選總統呢。)
這是美國這幾年房地產商的「七宗罪」
1.用各種欺騙性或高壓的營銷手段。例如，吹噓並不存在的完善的公共設施，或威脅消費者說如果不能在一定的期限內簽合同，就要沒收押金。
2.有時候會在購房合同上做「手腳」，通過用模稜兩可的語言，限制了消費者日後起訴其的權利。
3.僱用來歷不明的房產評估員，對房子的價值進行任意誇大。
4.承諾幫助消費者負擔一到三年的部分貸款，引誘或誤導消費者虛報收入水平，使其日後陷入還款成本會逐年大幅提高的貸款。
5.在合同還沒簽妥前，就逼迫購房者盡快搬進新房，來記錄銷售額。
6.對於承諾的房屋和配套設施並不兌現，即使非常基本的路燈。
7.房屋在極短的時間內倉促完工，導致許多劣質工程，隱藏不安全因素。
假設A貸款公司短短幾個月就取得了驚人的業績，可是錢都貸出去了，能不能收回來呢？公司的董事長--A先生，也是熟讀美國經濟史的人物，不可能不知道房地產市場也是有風險的，所以這筆收益看來不能獨吞，要找個合夥人分擔風險才行。於是A先生找到美國財經界的領頭大哥--投資銀行。
這些傢伙可都是名字響噹噹的大哥（美林、高盛、摩根），他們每天做什麼呢？就是吃飽了閒著也是閒著，於是找來諾貝爾經濟學家，找來哈佛教授，找來財 務工程人員，用上最新的經濟資料模型，一番金融煉丹（copula 差不多是此時煉出）之後，弄出幾份分析報告，從而評價一下某某股票是否值得買進，某某國家的股市已經有泡沫了，這一群在風險評估市場呼風喚雨的大哥，你說 他們看到這裡面有沒有風險？開玩笑，風險是用腳都看得到！可是有利潤啊，那還猶豫什麼，接手吧！於是經濟學家、財務工程人員，大學教授以資料模型、隨機模 擬評估之後，重新包裝一下，就弄出了新產品--CDO（注： Collateralized Debt Obligation，債務抵押債券），說穿了就是債券，通過發行和銷售這個CDO債券，讓債券的持有人來分擔房屋貸款的風險。
光這樣賣，風險太高還是沒人買啊，假設原來的債券風險等級是 6，屬於中等偏高。於是投資銀行把它分成高級和普通CDO 兩個部分(trench)，發生債務危機時，高級CDO享有優先賠付的權利。這樣兩部分的風險等級分別變成了 4 和 8，總風險不變，但是前者就屬於中低風險債券了，憑投資銀行三寸不爛"金"舌，在高級飯店不斷辦研討會，送精美製作的powerpoints 和 excel spreadsheets，當然賣了個滿堂彩！
可是剩下的風險等級 8 的高風險債券怎麼辦呢？
於是投資銀行找到了避險基金，避險基金又是什麼人，那可是在全世界金融界買空賣多、呼風喚雨的角色，過的就是刀口舔血的日子，這點風險簡直小意思！ 於是憑藉著關係，在世界範圍內找利率最低的銀行借來錢，然後大舉買入這部分普通CDO債券，2006年以前，日本央行貸款利率僅為1.5％；普通 CDO 利率可能達到12％，所以光靠利差避險基金就賺得滿滿滿了。
這樣一來，奇妙的事情發生了，2001年末，美國的房地產一路飆升，短短幾年就翻了一倍多，天呀，這樣一來就如同A貸款公司開頭的廣告一樣，根本不 會出現還不起房屋貸款的事情，就算沒錢還，把房子一賣還可以賺一筆錢。結果是從貸款買房的人，到A貸款公司，到各大投資銀行，到各個一般銀行，到避險基金 人人都賺錢，但是投資銀行卻不太高興了！當初是覺得普通 CDO 風險太高，才丟給避險基金的，沒想到這幫傢伙比自己賺的還多，淨值拼命地漲，早知道自己留著玩了，於是投資銀行也開始買入避險基金，打算分一杯羹了。這就 好像阿宅家裏有放久了的飯菜，正巧看見隔壁鄰居那只討厭的小花狗，本來打算毒它一頓，沒想到小花狗吃了不但沒事，反而還越長越壯了，阿宅這下可傻眼了，難 道發霉了的飯菜營養更好？於是自己也開始吃了！
這下又把避險基金樂壞了，他們是什麼人，手裏有1塊錢，就能想辦法借10塊錢來玩的土匪啊，現在拿著搶手的CDO當然要大幹一票！於是他們又把手裏 的 CDO 債券抵押給銀行，換得 10 倍的貸款操作其他金融商品，然後繼續追著投資銀行買普通 CDO 。科科，當初可是簽了協議，這些普通 CDO 可都是歸我們的！！投資銀行實在心理不爽啊，除了繼續悶聲買避險基金和賣普通 CDO 給避險基金之外，他們又想出了一個新產品，就叫CDS（註：Credit Default Swap，信用違約交換）好了，華爾街就是這些天才產品的溫床：一般投資人不是都覺得原來的 CDO 風險高嗎，那我弄個保險好了，每年從CDO裏面拿出一部分錢作為保險費，白白送給保險公司，但是將來出了風險，大家一起承擔。以AIG為代表的保險公司想，不錯啊，眼下 CDO 這麼賺錢， 1分錢都不用出就分利潤，這不是每年白送錢給我們嗎！
避險基金想，也還可以啦，已經賺了幾年了，以後風險越來越大，光是分一部分利潤出去，就有保險公司承擔一半風險！於是再次皆大歡喜，Win Win Situation！CDS也跟著紅了！但是故事到這還沒結束：因為"聰明"的華爾街人又想出了基於 CDS 的創新產品！找更多的一般投資大眾一起承擔，我們假設 CDS 已經為我們帶來了 50 億元的收益，現在我新發行一個基金，這個基金是專門投資買入 CDS 的， 顯然這個建立在之前一系列產品之上的基金的風險是很高的，但是我把之前已經賺的 50 億元投入作為保證金，如果這個基金發生虧損，那麼先用這50億元墊付，只有這50億元虧完了，你投資的本金才會開始虧損，而在這之前你是可以提前贖回的， 首次募集規模 500 億元。天哪，還有比這個還爽的基金嗎？1元面額買入的基金，虧到 10% 都不會虧自己的錢，賺了卻每分錢都是自己的！Rating Agencies 看到這個天才的規畫，簡直是毫不猶豫：給出 AAA 評級！結果這個基金可賣瘋了，各種退休基金、教育基金、理財產品，甚至其他國家的銀行也紛紛買入。雖然首次募集規模是原定的 500 億元，可是後續發行了多少億，簡直已經無法估算了，但是保證金 50 億元卻沒有變。如果現有規模 5000 億元，那保證金就只能保證在基金淨值不虧到本金的 1% 時才不會虧錢，也就是說虧本的機率越來越高。當時間走到了 2006 年年底，風光了整整 5年的美國房地產終於從頂峰重重摔了下來，這條食物鏈也終於開始斷裂。
因為房價下跌，優惠貸款利率的時限到了之後，先是普通民眾無法償還貸款，房奴之所以繳納不出房貸，也是因為房貸採取浮動匯率，美國聯邦不斷調高貸款 利率，使得很多房奴現身說法，說自己原本繳得出房貸，最早房貸是7%，後來攀高到14%，他已經繳納不出來了，然後阿囧貸款公司倒閉，避險基金大幅虧損， 繼而連累AIG保險公司和貸款的銀行，花旗、摩根相繼發佈巨額虧損報告，同時投資避險基金的各大投資銀行也紛紛虧損，然後股市大跌，民眾普遍虧錢，無法償 還房貸的民眾繼續增多，最終，美國Subprime Crisis 爆發接近成為 Prime Crisis。
次級房貸爆發後造成美國房地產重創，美國房地產業界預估，美國房市最早也要到2009年才會復甦。而除了對美國本身經濟造成影響外，從美國次級房貸所引發出的金融衍生性商品的問題使得全球經濟也都無法置身事外。其衝擊可分為三大方面：一是GDP的緊縮現象；二是消費者支出的嚴重抑緩；三是失業人口明顯上升。這三種波及效應，必然首先起自美國經濟本身，而後擴及歐盟經濟，亞洲經濟亦不能免。國際股市的敏感且有力地反應，說明了此一波及效應，的確有重大破毀國際經濟基本面的作用，等待各國經濟的財富效應，到時就業效應也會跟著浮現。
蟄伏10餘年的高雄房地產市場，最近蠢蠢欲動，大有擺脫高樓魔咒之勢。高雄地標「東帝士八五廣場大樓」最近傳出一位美籍華人張威廉，斥資1億元，吃下33間小套房，其中海景房成交每坪20萬至24萬元，房仲業統計3年前85大樓海景房1坪才10至12萬元，法拍物件更破盤到剩8至9萬元，未料3年內大漲1倍。
台灣房屋高雄中山店總經理朱金火昨天表示，高雄隨著高鐵通車、高捷紅線通車效應提前發酵，加上馬英九當選總統宣布兩岸三通，鴻海集團董事長郭台銘承諾投資高雄軟體園區等利多浮現，高雄房價近3年來成長幅度驚人。
值得一提的是，台灣排名前10大摩天大樓，有一半都集中在高雄市，不過10幾年前只要蓋好「摩天大樓」的集團，陸續面臨財務窘境，因此坊間流傳出所謂的「高樓魔咒」。當時，像東帝士集團「八五大樓」國際廣場、長谷建設50樓高的「世貿聯合國」、宏總建設42樓的「宏總亞太財經」，都在房地產蕭條考驗下不支倒地。
台灣房屋首席總經理彭培業表示，雖高雄市過去有「高樓魔咒」的陰霾，不過，最近在台北客搶進卡位下，高雄房市動起來，其中超高摩天豪宅不僅視野好、隱密性高、產品稀有，受到北部投資客的喜愛，成為高雄最火紅的產品之一。
至於近3年高雄中古屋漲幅方面，台灣房屋不動產研究室最新調查，本來每坪7.8萬元，如今攀升到10.3萬元，漲幅32％；在新成屋方面，拜高鐵、捷運通車之賜，3年前開價每坪平均約10.7萬元，今年5月已上漲到16.4萬元，大漲53.3％，打破以往「台北市買1戶的價錢，高雄市可以買3戶」的緊箍咒。
最近，高雄在地建商京城建設，在愛河畔34樓的「京城凱悅」，開價在每坪35萬到48萬元之間，未公開已潛銷3成；另外國揚實業在漢來飯店旁土地，打算興建37樓，每戶110坪到260坪的超高摩天豪宅，由於面高雄港光榮碼頭視野極佳，海景房開價每坪50萬元。
《富爸爸窮爸爸》作者羅勃特‧T‧清崎（Robert T Kiyosaki）就提醒：買對房子，你的消費支出換得大幅增值，房子將是讓你財富增值的資產；但是，買錯，房子就會變成讓現金流失的負債（房貸）。 
總統大選後，北中南房地產全面上揚，《住展》雜誌估計，台灣各區房價平均調漲5%至10%。台北豪 宅推案， 檔檔飆破百萬大關。永慶房仲集團3月份的大台北地區平均成交單價已達31萬5,000元，較前月上揚3.5%，成交件數則較2月大增92%！ 房價大漲，要追嗎？此刻是換屋的好時機嗎？換屋族到底要怎麼換，才能愈換愈賺？
「我喜歡『民生東路』的門牌！」偶像劇製作人王珮華回憶起年前曾去建築師登琨豔家採訪的一幕，那時她剛入職場幹記者，登琨豔位於民生社區的家讓她驚豔，從此有了在民生社區買房的夢想。
但是，民生社區的高房價，不是小記者可以負擔得起，再加上買1間屬於自己的房子、與父母同住，又是自己急欲達成的人生目標。只是沒想到，為了這個人生目標，王珮華嘗到第1次買屋就賠錢的經驗。
1992年，王珮華因姐姐慫恿，說靠同事關係可以拿到優惠價，於是姊妹倆合資在汐止，以每坪10萬元，買下1間30坪的預售屋，房價總共300萬元。
房子雖然買得便宜，經濟上沒負擔，但是，轉行進入傳播公司後的王珮華，工作忙碌，往返台北、汐止必須開車，不但耗時，通勤成本又高，而且住家附近生活機能不佳，房子變成只是下班回家睡覺的暫居地。
買對房子會賺錢 買錯變負債
更麻煩的是，汐止房價始終在原地踏步，「我很想趕快脫手，但是，賣了4年都乏人問津！」王珮華說道，直到2002年，她決定認賠10萬元，以290萬元將這間房子賣出，結算下來，抱了年的房子不但沒有增值，加上資金成本，還讓她賠了3.33％。
這個買屋初體驗，給了王珮華一個啟示：「地段不好的房子不但不會增值，還會貶值！」
的確！買房子，是每個人一生當中最昂貴的消費。《富爸爸窮爸爸》作者羅勃特‧T‧清崎（Robert T Kiyosaki）就提醒：買對房子，你的消費支出換得大幅增值，房子將是讓你財富增值的資產；但是，買錯，房子就會變成讓現金流失的負債（房貸）。
每個人都想效法美國房地產大亨唐納．川普（Donald Trump），靠房地產複製巨大財富，但不是每一個人都可以辦得到。因為大部分人投資，「95%是用他們的眼睛，只有5%是用大腦！」清崎如此分析。
什麼叫用大腦分析，清崎以自己的投資經驗為例。他第1次出手投資房地產時，原本以為搶到一個好機會，沒想到，看了仲介的合約，清崎的富爸爸連問了10個問題：
1. 你的房貸利率是否太高？
2. 你的投資回報率是多少？
3. 這項投資與你的長期理財計畫是否吻合？
4. 你的房子是否會閒置？
5. 你計算過管理成本嗎？
6. 你打算花多少修繕費用？
7. 你知道房子附近的交通狀況可能改變嗎？
8. 現在市場看好，是因為商業經濟還是貪婪？
9. 你認為這個上漲趨勢會持續多久？
10. 如果房子自己不住要出租，能否租得出去？
想完這10個問題，清崎的興奮全沒了，回頭重新與仲介談判。也從此了解，要讓房地產不成為自己的財務災難，就不能只有夢想、做趨勢的盲從者，一定要花時間，用大腦去看「自己眼睛看不到的東西」。
從法拍屋下手 購屋總價較低
王珮華則是從認賠賣掉汐止房子的經驗中覺悟，在沒有找到自己心目中理想的房子（搬進民生社區）前，寧可先租房子，累積財力，也絕不輕易出手，以免買到賠錢 的爛房子。她搬到房價在台北市還算便宜的木柵，暫時租屋，同時，開始培養自己對房地產的敏感度，為實現在民生社區買大房子的夢想做準備。
2003年房市低迷，朋友建議手中現金累計近千萬元的王珮華，可以標購位於光復南路上點交的法拍屋，由於拍賣底價只有520萬元，房子又在 國父紀念館旁邊。考慮地段不錯，價格夠低，她決定拿出積蓄出手標購1間26坪的房子，最後，以550萬成交，隔不到1周，就有投資客加價598萬元收 購。...
